杭州全面退出二手房限购，核心城市宽松进程持续。3 月14 日，杭州市住房保障和房产管理局发布通知，在杭州市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格；同时杭州市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年；新政还涉及保障房、城市更新、房地产融资协调机制等内容。此前杭州已经较大幅度调整限购，此次新政将全面退出二手房限购，包括杭州核心四区。我们认为，杭州二手房率先全面退出限购，主要是基于杭州目前二手房挂牌量高企（贝壳数据显示杭州3 月16 日挂牌量约15.2 万套）、而杭州新房库存去化周期相对健康。新政将一定程度刺激二手房需求、畅通换房链条。 我们认为，政策整体是2023 年7 月政治局会议后核心城市放松进程的延续，预计后续包括一线城市在内的核心城市将进一步出台政策。 2月全国房价延续跌势，新房房价环比-0.4%，二手房价环比-0.6%。据国家统计局，2 月70 个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.4%；同比-1.9%，同比跌幅较上月进一步扩大。从城市数量看，新房价格环比上涨8城（-3，较上月变化，下同），环比下跌59 城（+3）。2 月70 个大中城市二手房价格指数环比-0.6%；同比-5.1%，同比跌幅较上月进一步扩大。从城市数量看，二手房价格环比上涨2 城（+0），环比下跌68 城（+0）；同比情况延续上月，70 城全部同比下跌。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为4.5%，领先沪深300 指数3.77 个百分点，在31 个申万一级行业排名第10 名。 新房：本周30个城市新房成交面积为186.5万平方米，环比提升24.4%，同比下降51.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为40.2 万方，环比33.4%，同比-47.2%；样本二线城市为96.4 万方，环比22.3%，同比-51.0%；样本三线城市为49.9 万方，环比21.8%，同比-56.2%。3 月累计新房成交面积方面，样本30 城共计367.8 万方，同比-52.0%；一线城市为75.3 万方，同比-45.5%；二线城市为194.8 万方，同比-53.7%；三线城市为97.7 万方，同比-52.7%。 二手房：本周样本城市二手房成交小幅回升，13 城二手房成交面积合计117.0 万方，环比增长17.4%，同比下降26.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.3 万方，环比14.1%；样本二线城市为57.3 万方，环比20.7%；样本三线城市为23.4 万方，环比14.8%。 信用债：本周共发行房企信用债13只，环比增加1只；发行规模共计116.76亿元，环比增加17.76 亿元，总偿还量125.53 亿元，环比减少10.44 亿元，净融资额为-8.77 亿元，环比增加28.2 亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024 年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。 基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。 【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
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